Динамика и тенденции рынка недвижимости Кипра

Сектор недвижимости на Кипре продолжает процветать, сохраняя тенденции к росту, показанные в предыдущие годы, поскольку продажи 2018 года достигли девятилетнего пика, что вселяет надежду на то, что рынок будет устойчивым.

Анализ рынка недвижимости, приведенный PwC в «Обзоре за 2018 год» показал, что количество сделок купли-продажи превысило показатели 2017 года на 6%. Общее количество договоров купли-продажи, направленных на регистрацию в Департамент земельного пользования и кадастра в течение 2018 года, достигло 9-летнего максимума и составило 9 242 по сравнению с 8 734 в 2017 году.

Общая стоимость всех сделок с недвижимостью (земля и строительные объекты), зарегистрированных в течение 2018 года, составила 4,2 млрд. евро, что соответствует годовому падению стоимости сделок на 7%.

Согласно данным Обзора, по сравнению с падением рынка 2013 года (1,1 млрд. евро), в 2018 году объем инвестиций в операции с недвижимостью увеличился почти в четыре раза.

Падение стоимости сделок в 2018 году в основном было обусловлено снижением масштабных продаж. Так, 100 лучших по стоимости транзакций 2018 года в суммарном выражении оказались ниже аналогичных транзакций 2017 года на € 240 млн. евро или 31%.

При этом, стоимость новых разрешений на строительство, выданных в 2018 году, выросла на 20%. Отражая растущие тенденции строительной активности, средняя стоимость строительных материалов увеличилась на 1,7%. После двухлетнего периода интенсивного восстановления, когда общая стоимость инвестиций в сектор недвижимости более чем удвоилась, уровни транзакционной активности на острове в 2018 году продемонстрировали признаки стабильности.Строительная деятельность продолжала расширяться, прежде всего в сегменте жилой недвижимости, о чем свидетельствует увеличение количества новых разрешений на застройку.

Интерес со стороны иностранцев, и преимущественно покупателей из стран, не входящих в ЕС, продолжает оставаться движущей силой рынка недвижимости Кипра. Сегмент элитной жилой недвижимости играет важную роль, в первую очередь, благодаря продолжению правительственных схем инвестирования на Кипре.

В 2018 году стоимость сделок в секторе жилой недвижимости достигла 3,1 млрд. евро, включив в общей сложности 10 600 объектов (6 900 квартир и 3700 домов). Сектор жилой недвижимости составил 73% годовой стоимости сделок (квартиры - 41%, дома - 32%). PwC прогнозирует дальнейшее увеличение спроса на объекты жилой недвижимости со стороны местных покупателей, что будет способствовать диверсификации рынка. Отдельно отмечено увеличение на 10% контрактов на продажу, представленных на недвижимость в округе Никосии, - самый высокий процент роста на Кипре, - что свидетельствует о растущем участии в операциях на рынке недвижимости местных покупателей.

Что касается количества договоров купли-продажи, представленных в реестр земель в 2018 году, большинство сделок (37%) было совершено в Лимасоле, за ним следует Пафос (24%).

В округе Никосии, представляющем собой рынок, который преимущественно привлекает киприотов, заключено 17% от общего объема сделок. В округах Ларнаки и Фамагусты - 15% и 7% соответственно.

Никосия сохранила лидерство в разрешениях на строительство с точки зрения площадей застройки - 33%, за ней следует Лимасол - 31%.

Инвестиции в гражданство по-прежнему играют существенную роль в росте рынка. Сделки с участием иностранных инвесторов увеличились более чем вдвое. При этом Лимасол и Пафос имеют львиную долю в сделках с иностранцами- 70%.

Наибольшая доля в отношении контрактов на продажу, поданных на р регистрацию иностранными покупателями принадлежит Пафосу и составляет 40%.

Согласно отчету PwC, 67% или 4 367 объектов недвижимости, проданных на Кипре в 2018 году, были приобретены гражданами стран, не входящих в ЕС.

В Лимасоле 79% сделок с иностранцами относятся к сделкам с покупателями из стран, не входящих в ЕС, доля таких сделок в Пафосе и Ларнаке составляет 57% и 78% соответственно.

Спрос на недвижимость класса «Люкс»

С 2014 года, после пересмотра схемы натурализации инвесторов на Кипре, спрос на элитную недвижимость находится на восходящей кривой. В течение 2018 года спрос на элитные жилые дома продолжал оставаться высоким: общее количество сделок достигло 324 в течение года, увеличившись в сравнении с 2018 годом на 2%.

С точки зрения стоимости продаж, сектор элитной жилой недвижимости (стоимостью от 1,5 млн. евро) составил 810 млн. евро, что незначительно выше в сравнении с 2017 годом (800 млн евро). На сегмент элитной жилой недвижимости пришлось 19% от общей стоимости сделок с недвижимостью на Кипре.

В количественном выражении большинство сделок с элитной жилой недвижимостью было зарегистрировано в Лимасоле (59% от общего числа сделок), за ним следует Пафос (27%). Вместе объемы продаж в этих округах составляют 86% всего рынка.

Элитные сделки в Фамагусте, Ларнаке и Никосии составили 14% от общего объема продаж. Квартиры являются предпочтительным типом жилой недвижимости, достигая 78% от общего количества сделок высокого класса в Лимассоле в течение 2018 года, остальные 22% относятся к виллам.

По итогам 2018 года 60% сделок с элитной жилой недвижимостью варьировались в ценовом диапазоне от 2 до 3 млн. евро, одновременно

наблюдался сдвиг от ценовых полос с 3–5 млн. евро и 2–3 млн. евро в сторону еще более дорогих элитных объектов.

В целом поведение цен на жилую недвижимость на Кипре может быть отражено двумя индексами, а именно - индексом Центрального банка Кипра (CBC) и индексом Королевского института дипломированных оценщиков Кипра (RICS). В 2017 году впервые за 8-летний период 2010-2017 гг. оба индекса цен вели себя позитивно.

Дальнейший рост цен на жилую недвижимость был зафиксирован в течение 2018 года, при этом индекс CBC продемонстрировал рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2% (3 квартал 2018 года), а индекс жилой недвижимости RICS зафиксировал годовой рост на 7%.

Согласно индексу CBC, цены на недвижимость в Лимасоле выросли на 8,6%. Но этот индекс учитывает только те сделки, которые были совершены с банковским финансированием, что означает, что в индекс не входят элитные объекты недвижимости, поскольку они оплачиваются полностью и не обеспечены кредитом. Данный факт является той самой ложкой дегтя, которая заставляет горчить все благоприятные прогнозы на рынке недвижимости. Элитная недвижимость повышает цены на недвижимость в прилегающих районах, и, если ситуация не будет отслежена, и не будут приняты необходимые меры, на рынке недвижимости Кипра появится финансовый «пузырь». Проблема усугубляется тем, что Кипр по-прежнему занимает второе место в Европе по количеству безнадежных ипотечных кредитов, которые могут ухудшить ситуацию на рынке в то время, когда все остальные показатели растут.

Впервые с 2011 года на Кипре в 2018 году был зафиксирован однозначный уровень безработицы (8,4% по сравнению с 11,1% в 2017 году). Секторы строительства и туризма стали основными источниками занятости, предоставляя возможность работать молодым и длительно безработным, а также улучшая условия для тех, кто хотел бы купить жилье.

 

Pitsas Insurances,

25 июня 2019 года