Επενδύσεις στην Κύπρο. Αναλυτικός Οδηγός 2024
Η Κύπρος είναι γνωστή διεθνώς ως ένα αξιόπιστο κέντρο εγγραφής υπεράκτιων εταιρειών λόγω του ευνοϊκού φορολογικού της περιβάλλοντος, της υψηλής ποιότητας εταιρικών υπηρεσιών της (corporate services), του εξειδικευμένου πολύγλωσσου εργατικού δυναμικού της και της συμμετοχής της στην Eυρωζώνη.
Πέραν αυτού όμως η Κύπρος αποτελεί και ένα από τους ελκυστικότερους επενδυτικούς προορισμούς της νοτιοανατολικής Ευρώπης και Μέσης Ανατολής.
Η τραπεζική κρίση του 2013 και τα συνεχή κύματα κατασχέσεων ακινήτων προσέλκυσαν το ενδιαφέρον χιλιάδων επενδυτών από την Ρωσία, το ΗΒ, την Κίνα, ΗΠΑ, Ουκρανία, Νορβηγία, Λευκορωσία κ.τ.λ.
Ενδεικτικά να αναφέρουμε πώς το 2014 η ιδιωτική επενδυτική εταιρεία του υπουργού εμπορίου των Ηνωμένων Πολιτειών Αμερικής, Wilbur L. Ross, εξαγόρασε μετοχικό κεφάλαιο αξίας €400 εκατομμύριων της μεγαλύτερης εμπορικής τράπεζας του νησιού με στόχο την διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων της (non-performing loans) και την δημιουργία μηχανισμού κατασχέσεων και προώθησης ακινήτων.
Η αγορά ακινήτων όμως παρόλο που είναι ο αδιαμφισβήτητος πρωταθλητής δεν είναι ο αποκλειστικός λόγος για να επενδύσει κάποιος στην Κύπρο.
Τα τελευταία πέντε χρόνια οι επενδυτικοί τομείς που συγκέντρωσαν το υψηλότερο ενδιαφέρον από πλευράς ξένων επενδυτών είναι οι ακόλουθοι:
- πρόγραμμα απόκτησης κυπριακού διαβατηρίου μέσω επένδυσης,
- ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων και εξαγορές εταιρειών στον τομέα του hospitality (ξενοδοχεία, τουριστικά χωριά, εστιατόρια, μπαρ),
- αγορά ακινήτων από δημοπρασίες των τραπεζικών ιδρυμάτων,
- επενδύσεις σε υποδομές στον τομέα της εκπαίδευσης (πανεπιστήμια, κολλέγια, ιδιωτικά σχολεία δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, φοιτητικές εστίες),
- επενδύσεις για την δημιουργία θεματικών πάρκων,
- χρηματοδότηση μαρίνων, λιμανιών και κατασκευή παραθαλάσσιων πολυτελών οικιών,
- θέρετρα γκολφ,
- οινοποιία,
- ανανεώσιμες πηγές ενέργειες (ηλιακά πάρκα, αιολική ενέργεια),
- επενδύσεις στον τομέα της ναυτιλίας,
- εγγραφή επενδυτικών κεφαλαίων τύπου AIF/RAIF (non-UCITS),
- επενδυτικές ασφάλειες μέσω διεθνών ασφαλιστικών εταιρειών και επενδυτικών τραπεζών,
- διάθεση επενδυτικών κεφαλαίων για επαγγελματική διαχείριση χαρτοφυλακίου (portfolio management),
- επενδύσεις σε κρατικά κυπριακά ομόλογα.
Πέραν από τους πιο πάνω τομείς στο προσεχές μέλλον αναμένουμε να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών και οι ακόλουθοι τομείς λόγω της παραχώρησης γενναίων φορολογικών κινήτρων αλλά και λόγω αύξησης της εγχώριας και διεθνής ζήτησης:
- Aγροτουρισμός.
- Tομέας της υγείας (κλινικές, θεραπευτικά κέντρα, ιατρικός εξοπλισμός, outpatient care centers).
- Kέντρα αποκατάστασης και ευζωίας (wellness resorts, rehabilitation centers, spas).
- Κέντρα ευγηρίας και πολυτελής χωριά συνταξιοδότησης (eldercare facilities, and retirement communities).
- Aθλητικός τουρισμός μέσω της δημιουργίας αθλητικών χωριών και υποδομών άθλησης.
- Σχολές ιππασίας (θεραπευτική ιππασία).
- Ιχθυοκαλλιέργειες (λαβράκι, τσιπούρα, πέστροφα, σολωμός, αστακός, μύδια κτλ.).
- Εναλλακτικές καλλιέργειες (θεραπευτική κάνναβη, εκτροφή σαλιγκαριών, σπιρουλίνα, καλλιέργεια αρωματικών φυτών, εξωτικά φρούτα όπως dragon fruit, μάνγκο κτλ.).
- Παραγωγή παραδοσιακών τυροκομικών προιόντων (χαλούμι).
- Παραγωγή διεθνών κινηματογραφικών παραγωγών.
- Δημιουργία REIT για επαγγελματική διαχείριση χαρτοφυλακίου ακινήτων και προσέλκυση επενδυτών.
Η Κύπρος στην Ευρωζώνη
Το σημαντικότερο οικονομικό πλεονέκτημα για την Κύπρο με την υιοθέτηση του ευρώ το 2008 υπήρξε η σημαντική μείωση του επιτοκίου των εταιρικών, επενδυτικών και στεγαστικών δανείων.
Συγκεκριμένα το διατραπεζικό επιτόκιο δανεισμού μειώθηκε κατά 75% σε περίοδο μόλις 6 μηνών.
Το φθηνό χρήμα πυροδότησε τον οικοδομικό οργασμό που συνεχίζεται μέχρι σήμερα με την χρηματοδότηση μεγάλων ιδιωτικών επενδυτικών αναπτύξεων όπως θέρετρα, μαρίνες, τουριστικά χωριά, ξενοδοχειακές μονάδες, εμπορικά κέντρα κτλ.
Σημαντικά όμως ήταν και τα πλεονεκτήματα από την συμμετοχή της Κύπρου στις Ευρωπαϊκές χρηματαγορές.
Λόγω του χαμηλού ρυθμιστικού πλαισίου στον τραπεζικό τομέα χιλιάδες ξένοι επενδυτές χρησιμοποίησαν την Κύπρο την δεκαετία 2004 - 2014 ως χρυσή πύλη για να μεταφέρουν επενδυτικά κεφάλαια στα ανεπτυγμένα χρηματοπιστωτικά και χρηματοοικονομικά κέντρα του Λονδίνου, της Φρανκφούρτης, της Ζυρίχη, του Παρισιού και του Λουξεμβούργο.
Σήμερα μετά την αυστηρότερη ρύθμιση του τραπεζικού της τομέα η Κύπρος έχει αλλάξει πορεία πρωταγωνιστώντας στον τομέα της σύστασης και εγγραφής επενδυτικών εταιρειών και επενδυτικών κεφαλαίων (UCITS, AIF) διατηρώντας το πιο περιεκτικό και ευέλικτο νομικό πλαίσιο στην ΕΕ.
Τέλος αξίζει να αναφερθεί πως επιχειρήσεις και κοινοπραξίες (joint ventures) με φορολογική βάση την Κύπρο έχουν ελεύθερη πρόσβαση σε ευρωπαϊκές επιδοτήσεις από τα ταμεία περιφερειακής ανάπτυξης όπως επίσης και σε χαμηλότοκα εταιρικά δάνεια χορηγούμενα από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα ανασυγκροτήσεως και αναπτύξεως.
Επιπρόσθετα υπό την αιγίδα της Eυρωπαϊκής Eπιτροπής λειτουργούν οργανωμένες βάσεις εγγραφής επενδυτικών σχεδίων και πραγματοποιούνται επενδυτικές εκθέσεις (expo) για προβολή επενδυτικών ιδεών και επιχειρηματικών προτάσεων.
Αγορά ακινήτων
Αδιαμφισβήτητα ο πιο δημοφιλής τρόπος πραγματοποίησης επενδύσεων στην Κύπρο αποτελεί η αγορά ακινήτων.
Παρόλα αυτά όμως μονάχα το 15% των επενδύσεων που πραγματοποιούνται στην αγορά ακινήτων της Κύπρου από ξένους επενδυτές την περίοδο 2013 - 2019 είχαν ως στόχο την δημιουργία μιας παθητικής πηγής εισοδήματος (passive income generating properties).
Οι πίνακες πιο κάτω παρουσιάζουν τους παραδοσιακούς δείκτες αποδόσεων για διάφορες κατηγορίες ακινήτων.
Ο δείκτης ετήσιας απόδοσης δείχνει την αναλογία των ετήσιων ενοικίων με την τιμή εξαγοράς του ακινήτου, ο δείκτης IRR δείχνει την συνολική απόδοση ενσωματώνοντας στην απόδοση από τα ακίνητα την ανατίμηση του ακινήτου λόγω της μακροχρόνιας μέσης αύξησης των τιμών
Οι αποδόσεις των εμπορικών ακινήτων (01/12/2021)
| Type of property | Average return from rentals (2016 – 2021) | IRR (2016 – 2026) |
|---|---|---|
| Class A Office | 3.3% | 7.1% |
| Class B Office | 4.6% | 7.5% |
| Class C Office | 5.7% | 8.1% |
| Retail (excl. restaurants) | 4.3% | 7.7% |
| Class A Restaurants | 5.1% | 8.3% |
| Class B Restaurants | 5.5% | 9.2% |
| Class C Restaurants | 6.0% | 9.4% |
| Class A Student Dormitories | 5.2% | 8.7% |
| Class B Student Dormitories | 5.8% | 9.4% |
| Class C Student Dormitories | 6.6% | 9.6% |
| Warehouses | 3.9% | 6.0% |
| Industrial Units | 7.0% | 10.2% |
Οι αποδόσεις των ξενοδοχείων (01/12/2021)
| Type of property | Average return from rentals (2016-2021) | IRR (2016-2026) |
|---|---|---|
| Hotel Apartments | 10.8% | 12.7% |
| 1-Star Hotel | 10.2% | 14.5% |
| 2-Star Hotel | 9.2% | 13.2% |
| 3-Star Hotel | 8.3% | 12.8% |
| 4-Star Hotel | 7.0% | 9.8% |
| 5-Star Hotel | 6.5% | 10.7% |
Οι αποδόσεις των οικιστικών ακινήτων (01/12/2021)
| Type of property | Average return for rentals owner (2016-2021) | IRR (2016-2026) |
|---|---|---|
| 1-bedroom apartment & studio | 4.6% | 7.0% |
| 2-bedroom apartment | 4.3% | 7.2% |
| 3-bedroom apartment | 4.1% | 7.0% |
| Maisonette | 4.8% | 7.1% |
| Semi-detached house | 4.2% | 6.9% |
| Luxury Apartments on Tall Buildings | 2.2% | 5.8% |
| Class A Villa | 2.9% | 6.2% |
| Class B Villa | 3.5% | 6.7% |
| Class C Villa | 4.0% | 6.4% |
Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών στην Κύπρο είναι εστιασμένο στην αγορά τουριστικού σπιτιού.
Συγκεκριμένα βάσει στατιστικών που έχει προετοιμάσει η στατιστική υπηρεσία Κύπρου από τις συνολικές αγορές που πραγματοποιήθηκαν για την αγορά ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο το 2021 από ξένους υπηκόους:
- το 50% των πωλητηρίων εγγράφων αφορούσε αγορά δεύτερης τουριστικής κατοικίας,
- το 25% είχαν ως απώτερο στόχο την απόκτηση καθεστώτος μόνιμης διαμονής στο νησί,
- το 10% - την απόκτηση διαβατηρίου,
- το 10% αφορούσε επενδύσεις με στόχο τη λήψη παθητικού εισοδήματος,
- το 3% αφορούσε επενδύσεις διεθνών εταιρειών για αγορά γραφείων που θα στεγαζόταν η εταιρεία τους,
- και το 2% αφορούσε την αγορά εμπορικών ακινήτων εξαιρουμένων γραφείων (π.χ. βιομηχανικές μονάδες, ξενοδοχεία κτλ.).
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να αναφερθεί πώς περίπου το 60% της συνολικής αξίας όλων των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν το 2021 από ξένους επενδυτές αφορούσαν το πρόγραμμα απόκτηση κυπριακού διαβατηρίου.
Παρόλο που είναι δύσκολο να εξάγουμε ασφαλή συμπεράσματα λόγω απουσίας αξιόπιστων στατιστικών δεδομένων μέσα από δείκτες που έχουν προετοιμαστεί από το Πανεπιστήμιο Κύπρου και το τμήμα μετανάστευσης μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι το 70% των επενδυτών που έχουν αγοράσει ακίνητα με στόχο την απόκτηση μόνιμης διαμονής δεν διαμένουν σε αυτά ενώ το 85% αγόρασαν ακίνητα πολυτελείας (Class A Villa, Luxury Apartments on Tall Buildings).
Όπως όμως μπορεί να διαπιστωθεί από τον πίνακα πιο πάνω οι επενδυτές αυτοί φαίνεται να αγοράζουν τα ακίνητα με τις χαμηλότερες αποδόσεις.
Για ποιο λόγο όμως οι επενδυτές να προτιμήσουν την Κύπρο από τις υπόλοιπες χώρες της ΕΕ;
Η Eυρωζώνη αποτελεί μία ατελή νομισματική ένωση. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως δεν υπάρχει μία κεντρική κυβέρνηση η οποία να καθορίζει ενιαία δημοσιονομική πολιτική και κατ επέκταση κοινούς φορολογικούς συντελεστές.
Η κυπριακή κυβέρνηση ήδη από τη δεκαετία του 90 έχει αποφασίσει να διατηρεί τον χαμηλότερο εταιρικό φόρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση ενώ έχει ως προτεραιότητα της την παροχή φοροαπαλλαγών σε κατοίκους τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επενδύσεις μέσω της Κύπρου.
Αυτό επιτυγχάνεται σε μεγάλο βαθμό μέσα από τις συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας τις οποίες έχει υπογράψει με μεγάλη μερίδα τρίτων χωρών μεταξύ αυτών η Ρωσία, η Νορβηγία, η Ουκρανία, η Λευκορωσία, ο Καναδάς, το Καζακστάν, τα ΗΑΕ.
Το φορολογικό σύστημα της Κύπρου είναι τόσο ελκυστικό που έχει οδηγήσει στο παράδοξο η Κύπρος να είναι ο μεγαλύτερος επενδυτής στην Ρωσία, αφού από το μικρό νησί προέρχεται το 30% όλων των ξένων επενδύσεων προς την Ρωσία την περίοδο 1990 - 2020.
Φορολογικά πλεονεκτήματα για ξένους επενδυτές
Οι ξένοι επενδυτές στην Κύπρο λόγω της ευνοϊκής φορολογικής πολιτικής αλλά και των συμβάσεων Αποφυγής Διπλής Φορολογίας απολαμβάνω τις πιο κάτω φοροαπαλλαγές και μειωμένους φορολογικούς συντελεστές:
- εξαίρεση από φόρο μερισμάτων (dividend tax),
- εξαίρεση από φόρο επί των τραπεζικών καταθέσεων (tax on certificate of deposit),
- εξαίρεση από φόρο επί των κεφαλαιουχικών κερδών (capital gains tax),
- απουσία φόρου κληρονομιάς (estate duty or inheritance tax),
- εξαίρεση από φόρο όλο των πηγών εισοδημάτων από τα καταπιστεύματα (trust),
- εξαίρεση από τις αξίες εξαγοράς των ασφαλιστικών συμβολαίων.
Πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε;
Η Amazon investments είναι η μεγαλύτερη εταιρεία η οποία ασχολείται αποκλειστικά με την προώθηση επενδύσεων στην Κύπρο. Στόχος μας είναι να βοηθήσουμε τους πελάτες μας να πετύχουν τους επενδυτικούς τους στόχους επιτυγχάνοντας τις υψηλότερες δυνατές αποδόσεις.
Οι τομείς που επικεντρωνόμαστε είναι οι ακόλουθοι:
(α) Ακίνητα υπό κατάσχεση με υψηλούς δείκτες αποδόσεις παθητικού εισοδήματος.
(β) Εμπορικά ακίνητα με υψηλούς δείκτες απόδοσης παθητικού εισοδήματος και ανατιμήσης.
(γ) Εγγραφή επενδυτικών κεφαλαίων που πραγματοποιούν επενδύσεις στην αγορά ακινήτων (REIT).
(δ) Πραγματοποίηση εξειδικευμένων επενδύσεων στους τομείς του hospitality, medical, renewable energy, industry.
(δ) Εγγραφή διεθνών επενδυτικών εταιρειών.
(στ) Λήψη ιδιωτικών και τραπεζικών δανείων και ΕΕ επιδοτήσεων για χρηματοδότηση επενδυτικών σχεδίων.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό όμως να αναφερθεί πως η Amazon Investments λειτουργεί ως ένα πλήρες χρηματοοικονομικό κέντρο προσφέροντας όλο το φάσμα των νομικών, χρηματοοικονομικών και επενδυτικών υπηρεσιών βοηθώντας τους επενδυτές να εξοικονομήσουν χιλιάδες ευρώ προσφέροντας υψηλής ποιότητας δευτερεύουσες και συμπληρωματικές υπηρεσίες.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας στο e-mail: [email protected]
Διευθυντής της Amazon Investments
Αντώνης Θεοφάνους
Κύπρος, Λεμεσός